[摘要] 宋喻（化名）夫妇于2010年底与金海公司（化名）签订商品房预售合同，购买溧水某度假村的一处房屋。可申贷时，恰逢国家出台房屋限购政策，宋喻夫妇的情况正好撞在限购的“枪口”，银行未能受理宋喻的贷款申请。无奈之下，只好和金海公司商议退房。
宋喻（化名）夫妇于2010年底与金海公司（化名）签订商品房预售合同，购买溧水某度假村的一处房屋。可申贷时，恰逢国家出台房屋限购政策，宋喻夫妇的情况正好撞在限购的“枪口”，银行未能受理宋喻的贷款申请。无奈之下，只好和金海公司商议退房。双方协商不下，今年1月，金海公司诉至法院要求宋喻继续履约并承担违约金。法院认定宋喻解除权的行使已，故支持金海公司要求宋喻继续履行购房合同的诉请。
事件回顾：因政策调整没贷成款想退房
2010年，宋喻夫妇看中金海公司开发的一处楼盘，环境安静，价格也实惠，便签订房屋预售合同，购置一套135平米的商品房，总价113万。宋喻首付58万元，剩余的55万，双方约定到银行去办理按揭贷款支付。在申贷时，国家出台房屋限购政策，宋喻夫妇早前购置过一套商品房，一直在按揭还贷，这一情况正好撞到了政策的“枪口”，因此，银行未能受理宋喻的贷款申请。
宋喻和丈夫育有一子一女，儿子患有先天性脑瘫，重度残疾卧床30多年，夫妻俩的积蓄早已被儿子的医药费耗光。宋喻到市郊买房，也是为了让儿子能远离都市好好养病，夫妻俩能就近照料儿子，安享晚年。没想到，限购令的出台，打乱了他们两套房同时还贷的计划。
贷不成钱，这房就买不成了。宋喻跑到金海公司商议把房子给退了。可金海公司表示可以等到宋喻有钱了再交。2011年5月，宋喻突然收到了金海公司的交房通知书，要求宋喻收房，去年7月和11月，宋喻连续收到了金海公司要求宋喻付款的函件，双方始终没有谈拢。今年1月，金海公司诉至溧水法院要求宋喻继续履行合同并承担违约金。
庭审直击：贷不成款的责任谁担？
在庭审中，宋喻答辩称自己贷款未成是政策调整的缘故，属于不可抗力，按照规定可以解除合约，自己在得知不能贷款后，多次向金海公司提出退房要求。但金海公司一拖再拖，态度不一，为了表达坚决的退房意愿，自己将合同寄回给金海公司。宋喻请求法院判决解除预售合同，开发商向她返还580000元购房款及利息。
对此，金海公司认为自己也在理。双方签订的预售合同上明确约定，购房人贷款不能获得批准的应在接到银行通知20日内补足房款，否则要承担违约责任。这里的“不能”，也包括国家调整等客观变数导致的贷款未成的情况。另外，金海公司指出，宋喻在申贷时，未在规定期限内递交材料，才导致申贷失败。金海公司承认，宋喻多次要求退房，但始终谈不拢。在向宋喻发出催款函没有回应后，他们只得选择起诉购房者，要求归还55万余款，和12.5万元的违约金。
法院：购房人行使解除权，应属无效
一审法院认为，既然宋喻夫妇俩与开发商签订了购房合同，而且开发商已经收受了宋喻的部分房款，说明这份合同是有效的，双方应当按照约定严格履行，其中合同中明确约定，如贷款不成，宋喻夫妇应当补足房款，至于违约金，法院认为，合同上白纸黑字约定了支付应按日万分之三的利率付违约金，宋喻应当遵守，不过12.5万有点多，根据法官的计算，应当是9万余元。
对于这个结果，宋喻夫妇无法接受，明明是国家政策调整导致自己买不了房，错不在己，而且自己已经没有履行能力了，如何还能支付尾款和违约金呢？宋喻不服，提起了上诉，二审法院认为，宋喻未在合同约定的时间内提供贷款资料，也未能证明提供了贷款所需的完整资料，宋喻对不能按合同约定获取贷款，应承担相应的责任。即使因政策原因致宋喻不能贷款，按司法解释规定，买房人有解除权，但解除权的行使是有限制的。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，应当在一年内行使，否则该权利就无效了。但在本案中，宋喻夫妇在2011年底就知道贷不到款，但直到2013年1月才发函要求解除合同，远远超过法律规定的期限，所以宋喻就应当按照合同约定继续支付剩余的房款，以及相应的违约金。最终法院驳回了宋喻的上诉，维持原判。
中国将试水"以房养老"老人:抵押房子孩子骂我
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