[摘要] 停摆数年的房地产再融资在2013年中有了新的变化，部分上市房企抛出的再融资预案也令市场遐想不已。不过，至2013年底，再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，开闸显得“雷声大雨点小”。
停摆数年的房地产再融资在2013年中有了新的变化，部分上市房企抛出的再融资预案也令市场遐想不已。不过，至2013年底，再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，开闸显得“雷声大雨点小”。
房地产再融资的困局似乎还是一个未了局，其中的一大原因或是近年来频频出台的调控政策，引发的中小房企资金紧张、各大房企持续寻求海外融资、信托融资、影子银行大行其道等诸多问题。近日，《每日经济新闻》记者梳理了2013年以来的房企再融资方案，同时剖析近年来发布的地产调控政策，以求探索房企再融资困局的前因后果。
40家房企发布再融资预案/
2013年5月16日晚，万方发展公告称，公司拟向万方源等股东发行股份，购买其持有的万方盛宏95%股权、秦皇岛鼎骏90%股权、张家口宏础100%股权、义林义乌97.12%股权、延边龙润100%股权。此次重组涉及金额约30亿元。由于万方发展涉房的身份，该定增预案被认为打开了房地产再融资的想象空间。
紧随其后发布定增融资预案的新湖中宝则是一家纯正的房地产开发企业，2013年8月，新湖中宝公告称，拟定向增发不超过17.91亿股，募资不超过55亿元，计划投向上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目。
自此，此前的房企停牌潮与再融资开闸传闻终于在新湖中宝定增发布后变得逐渐清晰，二级市场对此的反应也格外强烈，地产股出现了阶段性大涨，新湖中宝在复牌日随即涨停。
《每日经济新闻》记者了解到，目前已经有40余家房企发布再融资预案，涉及总金额约为1040亿元。这些房企再融资预案的内容，所涉及投资项目从保障房，到“旧城改造”、商品住宅以及商业地产，甚至包括旅游地产。
有投资者注意到，从定增募投项目看，前期率先发布定增的房企都将保障房项目或旧城改造项目纳入其中，如新湖中宝拟配建的旧城改造、新华联定增中涉及的棚户区改造；也有的项目主要涉及政策管制较少的土地一级开发，比如华夏幸福计划进行的产业园区开发、天保基建涉及空港商业区开发的住宅项目。
此前，有市场观点认为，再融资开闸可能不会全面放开，但涉及政策倾向性的募投项目有可能会适度放开。
不过，从目前的再融资项目进展程度看，还没有一家房企真正意义上获得管理层的首肯，仅有数家房企的再融资项目收到证监会的受理通知，分别是迪马股份、招商地产和万方发展。其中，迪马股份及招商地产均为大股东资产注入，属于解决同业竞争的资产重组类型，而万方发展本身主业已经变更为批发业，房地产属于非主营业务。
对此，德佑地产高级研究经理陆骑麟认为，证监会受理仅仅只是审核流程的前端环节，再融资方案最终获得证监会的通过批准尚存在很大的不确定性。从目前数十家房企申请的进度看，所谓的政策导向性募投项目并没有给项目审核带来明显的加分。
调控背景下A股房企难融资/
2013年的房企再融资开闸预期之所以如此强烈，正是源于自2010年以来密集的地产调控政策。2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”），此外，还有先后发布的“国四条”、“国五条”、“国八条”等一系列政策。自此，新一轮的房地产调控正式启动，旨在控制投资投机氛围严重、房价过快上涨的房地产市场。
自2010年8月起，虽然证监会没有明文规定停止地产企业在A股的IPO和再融资，仅表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停，但实际操作中已经向所有涉及房地产业务的企业关闭了再融资的大门。2010年10月，证监会表示，将暂缓受理房企重组申请，已受理的重组申请也将征求国土资源部的意见；2011年5月，证监会再次表示，核准少数公司的并购重组申请，并不意味着房地产类并购重组政策发生了变化，仍将延续原有的政策规定。
而就在再融资开闸预期强烈的2013年，相关部门的态度依然坚决。2013年3月，国务院下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业。证券监督部门将暂停批准其上市、再融资或重大资产重组。
对于近年来管理层的调整政策，一位房地产行业研究人士表示，政策的直接意图在于通过抑制房企的融资渠道加大房企的资金压力，促使房企加快销售去化回笼资金，从而打击土地闲置和捂盘惜售。而现实情况是，房地产市场特别是价格体系并没有明显改善，房价上涨幅度依然明显。
长城证券数据显示，2009年至今，房地产开发投资完成额逐年上升，2012年11月达到历史的7.2万亿元。房屋新开工面积也持续攀升，2011年末逼近20万平方米。两项指标均反映出房企即使在融资受压的情况下，投资热情依然不减。
在房价方面，中指研究院近期数据显示，2013年11月，100个城市（新建）住宅品均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。与房价上涨形成鲜明对比的是，房地产股票价格却持续下跌，大多数股票为地产一线、二线龙头股。
影子银行闯入地产融资
据同花顺数据统计，2009年，133家房企的长期资本负债率平均值为31.3%，这一指标在2013年第三季度突破了40%，此外，2009年行业的流动比率和速动比率的平均值分别为2.6和0.85，这两项指标在2013年三季度降至2.1和0.7，房企资金周转能力出现明显下滑。
“在资金持续趋紧的情况下，房企并没有放缓投资，而是采取如推迟开工、延缓拿地的做法，特别是2012年开始的楼市快速复苏令地产公司财务明显好转，资金压力逐步放缓；另一方面，房企开始不断增加一些高成本的融资渠道，如信托等。”深圳某大型房地产公司投资人士程利伟告诉记者。
记者注意到，伴随着地方融资平台与房地产的结合，信托行业和银行理财产品迎来了黄金发展期，影子银行随之出现。此前已经有不少房地产行业研究人士表示出担忧，即房价、土地价格与地方融资平台的捆绑联盟存在很大风险。
用益信托网数据显示，自2010年季度开始，房地产信托余额不断创出历史新高。尽管受银监会相关政策限制，实际发放规模有所下降，在2011年后开始快速企稳。从2010年初的2351亿元攀升至2013年季度的7702亿元。目前，房地产信托产品的平均预期年率在10%左右，而地产企业作为发行方的融资成本普遍在12%~15%之间，远高于同期银行贷款利率。
程利伟告诉记者：“影子银行的凶猛也逼得很多企业开始向海外方面融资，特别是海外发债近年来持续火爆。不过，海外融资虽然融资利率相对较低，但整体的发行成本也不便宜，同时由于是跨境发行，政策方面的风险也同时存在。”
据统计，2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长超过10%，2013年这一数据继续扩大，截至2013年11月，房企海外融资累计突破3000亿元，是2012年的近5倍。
程利伟补充道：“从目前来看，海外融资主要还是集中在资质优良的大型房企，大部分中小型房企因为资产实力不强、信用评级较低，导致其试图海外发债难度较大。”
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新年三房企海外发债 行业又到融资窗口期 和讯网 2014.01.07
进入2014年的周，已经有3家房企抛出发债计划。昨日，富力地产、佳兆业宣布拟发行以美元计价的优先票据，而这两家房企刚刚披露了去年销售业绩。
证券时报记者采访的不少业内人士认为，房企去年销售业绩大幅攀升，无疑更能打动海外机构投资者，从而获得较低成本的融资，接下来的一个月内可能会是内房企海外发债的窗口期。去年1月份，有17家内房企集体出击境外资本市场，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。
富力地产宣布，将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛、渣打银行及瑞士银行等机构发行以美元计价的优先票据。根据规划，该公司此次海外发债是为现有债项再融资及一般公司用途而筹集资金。
富力地产之外，佳兆业也抛出了融资计划，该公司也将通过联席全球协调人花旗、瑞信等机构发行美元优先票据。佳兆业也表示，将票据所得款项用于再融资现有债务、投向现有以及新物业项目。
而在几日前，中骏置业与银团订立协议，银团同意授予中骏置业一笔包括2700万美元及5亿港元的定期贷款融资，共计5.53亿元人民币，以偿还中骏置业及其附属公司的若干现有债务、拨付土地收购等。
值得注意的是，富力地产和佳兆业在2014年周便对外公布其去年全年销售业绩。其中，佳兆业去年累计合约销售额239亿元，同比上升38%，而其销售面积约245.08万平方米，同比下滑5%。另外，富力地产去年总合约销售额约为422.29亿元，同比上升23%，合约销售总面积约338.57万平方米，同比上升14%。与此前定下的420亿元年度销售目标相比，富力去年业绩小幅超标。
“一般而言，年初是内房企发债的窗口期，尤其是包括碧桂园、佳兆业、富力地产在内的多个公司去年已经获得不同程度销售额增长，应该可以争取到较低成本的海外融资。”一位内房股分析师对记者称。
事实上，上述房企去年表现确实可圈可点。海通国际一份研报显示，佳兆业去年销售额和销售面积均位列深圳市场位。据悉，该公司2013年在珠三角地区推出了更多项目，特别是在深圳和珠海的旧改项目，该地区的合同销售占佳兆业全年销售的49%（其中深圳项目占30%），高于2012年的30%。
而在土地市场上，佳兆业全年补充土地储备374万平方米，累计买地支出125亿元，其中50%用于在一线城市购买土地，另有40%花费在二线城市。而该公司去年销售中有65%来自一二线城市。另外，花旗一份研报也表示，富力地产将今年的合约销售目标金额定为550亿元，相当于同比增长30%。不过，富力地产目前仍受到高负债比率困扰，该公司能否管理资金流动性将成为关键。
“一般而言，房企举债利率的高低主要与公司评级、市场对公司的业绩预期有关。”海通国际一地产分析师坦言。他认为，目前在国内银行贷款仍不明朗的情况下，海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。因此销售业绩而且拥有较为优质的土地储备的房企，可以凭借此优势，在政策宽松的海外渠道获得资金注入。
上述分析师称，去年多家内房企已经获得销售额的高增长，并绝大多数完成了年初的业绩指标，令不少房企的评级上升，相信未来一个月内会有更多房企加入举债行列。“不过，随着QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，未来房企海外融资环境有可能会趋紧。”他坦言。
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