[摘要] 停摆数年的房地产再融资在2013年中有了新的变化，部分上市房企抛出的再融资预案也令市场遐想不已。不过，至2013年底，再融资开闸并没有在任何一家房企中实现，开闸显得“雷声大雨点小”。
新年三房企海外发债 行业又到融资窗口期 和讯网 2014.01.07
进入2014年的周，已经有3家房企抛出发债计划。昨日，富力地产、佳兆业宣布拟发行以美元计价的优先票据，而这两家房企刚刚披露了去年销售业绩。
证券时报记者采访的不少业内人士认为，房企去年销售业绩大幅攀升，无疑更能打动海外机构投资者，从而获得较低成本的融资，接下来的一个月内可能会是内房企海外发债的窗口期。去年1月份，有17家内房企集体出击境外资本市场，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。
富力地产宣布，将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛、渣打银行及瑞士银行等机构发行以美元计价的优先票据。根据规划，该公司此次海外发债是为现有债项再融资及一般公司用途而筹集资金。
富力地产之外，佳兆业也抛出了融资计划，该公司也将通过联席全球协调人花旗、瑞信等机构发行美元优先票据。佳兆业也表示，将票据所得款项用于再融资现有债务、投向现有以及新物业项目。
而在几日前，中骏置业与银团订立协议，银团同意授予中骏置业一笔包括2700万美元及5亿港元的定期贷款融资，共计5.53亿元人民币，以偿还中骏置业及其附属公司的若干现有债务、拨付土地收购等。
值得注意的是，富力地产和佳兆业在2014年周便对外公布其去年全年销售业绩。其中，佳兆业去年累计合约销售额239亿元，同比上升38%，而其销售面积约245.08万平方米，同比下滑5%。另外，富力地产去年总合约销售额约为422.29亿元，同比上升23%，合约销售总面积约338.57万平方米，同比上升14%。与此前定下的420亿元年度销售目标相比，富力去年业绩小幅超标。
“一般而言，年初是内房企发债的窗口期，尤其是包括碧桂园、佳兆业、富力地产在内的多个公司去年已经获得不同程度销售额增长，应该可以争取到较低成本的海外融资。”一位内房股分析师对记者称。
事实上，上述房企去年表现确实可圈可点。海通国际一份研报显示，佳兆业去年销售额和销售面积均位列深圳市场位。据悉，该公司2013年在珠三角地区推出了更多项目，特别是在深圳和珠海的旧改项目，该地区的合同销售占佳兆业全年销售的49%（其中深圳项目占30%），高于2012年的30%。
而在土地市场上，佳兆业全年补充土地储备374万平方米，累计买地支出125亿元，其中50%用于在一线城市购买土地，另有40%花费在二线城市。而该公司去年销售中有65%来自一二线城市。另外，花旗一份研报也表示，富力地产将今年的合约销售目标金额定为550亿元，相当于同比增长30%。不过，富力地产目前仍受到高负债比率困扰，该公司能否管理资金流动性将成为关键。
“一般而言，房企举债利率的高低主要与公司评级、市场对公司的业绩预期有关。”海通国际一地产分析师坦言。他认为，目前在国内银行贷款仍不明朗的情况下，海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。因此销售业绩而且拥有较为优质的土地储备的房企，可以凭借此优势，在政策宽松的海外渠道获得资金注入。
上述分析师称，去年多家内房企已经获得销售额的高增长，并绝大多数完成了年初的业绩指标，令不少房企的评级上升，相信未来一个月内会有更多房企加入举债行列。“不过，随着QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，未来房企海外融资环境有可能会趋紧。”他坦言。
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